Det mest centrala dokumentet vid en bostadsaffär är kontraktet. Gäller affären en fastighet används ett köpekontrakt. Gäller affären en bostadsrätt används ett överlåtelseavtal. Dessa dokument är inte bara formaliteter – de skyddar både köpare och säljare genom att tydliggöra rättigheter, skyldigheter och villkor.
Vad är ett köpekontrakt (fastighet)?
Ett köpekontrakt är det bindande avtalet som sluter en affär när du köper en fastighet, som ett hus med tomt eller en obebyggd mark. Det regleras främst av jordabalken i svensk lag och skrivs ofta av mäklaren efter budgivningen. Tänk på det som ett kvitto på affären – men mycket mer detaljerat.
Varför behövs det?
Kontraktet säkerställer att allt är klart och tydligt: vem säljer vad, till vilket pris och under vilka villkor. Utan det riskerar du tvister om betalning, tillträde eller dolda fel. Det används också som underlag för att söka lagfart hos Lantmäteriet, som bevisar att du är ny ägare.
Vad måste det innehålla?
Enligt lag måste köpekontraktet vara skriftligt och uppfylla grundkrav för att vara giltigt. Här är kärnan:
- Fastighetsbeteckning och adress: T.ex. ”Gävle Torp 1:1” – så alla vet exakt vilken fastighet det gäller.
- Köpeskilling: Det slutliga priset, plus hur och när du betalar (t.ex. kontant eller med lån).
- Överlåtelseförklaring: En mening som säger att säljaren överlåter fastigheten till dig.
- Underskrifter: Både köpare och säljare (och eventuella makar) måste skriva under samma exemplar.
Utöver det fylls kontraktet ofta med paragrafer om:
- Besiktning och fel: Vem ansvarar för dolda skador?
- Tillträde och städning: När får du nycklarna, och ska säljaren städa?
- Säkerhet: T.ex. handpenning eller bankgaranti för att skydda båda sidor.
Efter tillträde utfärdas ett köpebrev som kvitto på full betalning – det behövs för lagfarten.
Vad är ett överlåtelseavtal (bostadsrätt)?
När du köper en bostadsrätt (t.ex. en lägenhet i en BRF) används istället ett överlåtelseavtal. Det är inte ett köp av själva bostaden, utan av rätten att bo där – byggnaden ägs av föreningen. Avtalet regleras av lagen om bostadsrätt och skrivs också ofta av mäklaren.
Varför behövs det?
Bostadsrätter kräver godkännande från föreningens styrelse, så avtalet är steget som binder affären innan de säger ja eller nej. Det skyddar mot tvister om hyresrätt, avgifter eller renoveringar, och det är obligatoriskt vid försäljning, byte eller gåva.
Vad måste det innehålla?
Precis som köpekontraktet ska det vara skriftligt och undertecknat av båda parter. Här är de viktigaste delarna:
- Bostadens uppgifter: Lägenhetsnummer, adress, föreningens namn och organisationsnummer.
- Köpeskilling: Priset och betalningsdetaljer.
- Överlåtelseförklaring: Att säljaren överlåter sin bostadsrätt till dig.
- Villkor om godkännande av föreningen: Ett svävarvillkor – affären gäller bara om styrelsen godkänner dig.
Ytterligare vanliga punkter:
- Besiktning: Samma som för fastigheter, men fokus på lägenhetens skick.
- Överlåtelseformer: Kan vara köp, byte, gåva eller bodelning – men alltid skriftligt.
- Säkerheter: Handpenning och eventuella garantier.
Efter godkännande från föreningen är du medlem och kan flytta in. Kom ihåg: Utan deras OK faller affären!
Jämförelse: Köpekontrakt vs. överlåtelseavtal
Båda dokumenten liknar varandra, men det finns nyckelskillnader beroende på bostadstyp. Här är en snabb överblick i tabellform:
| Aspekt | Köpekontrakt (fastighet) | Överlåtelseavtal (bostadsrätt) |
|---|---|---|
| Regleras av | Jordabalken | Köplagen |
| Vad överlåts? | Äganderätt till fastigheten | Rätt att bo i lägenheten (inte ägande) |
| Godkännande behövs? | Nej, bara lagfart hos Lantmäteriet | Ja, från bostadsrättsföreningens styrelse |
| Nyckelinnehåll | Fastighetsbeteckning, köpeskilling | Lägenhetsnummer, föreningsinfo, köpeskilling |
| Efter affären | Köpebrev för lagfart | Medlemskap i BRF |
| Vanliga risker | Dolda fel i huset/tomten | Föreningens ekonomi eller renoveringskrav |
Andra typer av överlåtelser
En bostad kan överlåtas på andra sätt genom en affär, exempelvis via arv och gåva.
- Vid gåva används ett gåvobrev
- Vid arv används en arvskifteshandling
