I Sverige kan en överlåtelse ske på flera sätt utöver en vanlig försäljning. Två vanliga former av överlåtelse är via arv och gåva. Båda alternativen erbjuder fördelar som skattefrihet för mottagaren och undvikande av komplexa försäljningsprocesser, men de skiljer sig åt i procedur, juridiska krav och potentiella risker.
Överlåtelse via arv
Arv är den mest traditionella formen för att överföra egendom och sker automatiskt vid en persons död, reglerat av ärvdabalken. Arvet fördelas enligt lag (om inget testamente finns) eller enligt testamente, med hänsyn till den så kallade laglotten – den del som nära anhöriga har rätt till oavsett testamente.
Procedur för fastighet
När en fastighetsägare avlider hanteras överlåtelser genom boutredning i dödsboet. Arvingarna måste ansöka om e så kallad dödsbo-lagfart hos Lantmäteriet för att registrera det nya ägandet, vilket skyddar mot tredjemans intrång. Ansökan görs inom tre månader efter bouppteckningen och kräver bouppteckning, arvskifte och eventuellt testamente. Ingen stämpelskatt (lagfartskostnad) tas ut vid arv. Kostnaden för lagfart är endast en fast expeditionsavgift på 825 kronor per fastighet.
Procedur för bostadsrätt
För bostadsrätter övergår ägandet via bouppteckning och arvskifte, men bostadsrättsföreningen måste godkänna den nya ägaren enligt föreningens stadgar. Detta innebär en ansökan om medlemskap, ofta med ekonomisk prövning. Överlåtelsen sker utan köpehandling, men föreningen kan kräva en liten överlåtelseavgift för det administrativa arbetet.
Skattemässiga aspekter
Vid arv utlöses ingen kapitalvinstskatt för dödsboet, och mottagaren övertar givarens (den avlidnes) anskaffningsvärde genom kontinuitetsprincipen. Detta innebär att ingen reavinst beskattas vid övergången, och framtida försäljning baseras på det ursprungliga inköpspriset plus förbättringskostnader. Ingen gåvoskatt har funnits i Sverige sedan 2005, så arvingarna betalar ingen skatt på arvet självt.
Överlåtelse via gåva
En gåva är en frivillig överföring av egendom utan motprestation, och den kan ske när som helst under givarens livstid. För att gåvan ska vara giltig krävs gåvoavsikt, frivillighet och en tydlig överföring av äganderätten. Ett skriftligt gåvobrev är starkt rekommenderat – och obligatoriskt för fastigheter – för att undvika tvister.
Procedur för fastighet
Gåvan dokumenteras i ett gåvobrev som undertecknas av både givaren och mottagaren, med två vittnen. Brevet måste innehålla fastighetens beteckning och eventuella villkor (t.ex. övertagande av lån). Därefter ansöker mottagaren om lagfart hos Lantmäteriet inom tre månader. Kraven inkluderar originalgåvobrev, medgivande från make/maka om givaren är gift, och eventuellt värdeintyg om taxeringsvärdet saknas. Om fastigheten är del av en större (t.ex. avstyckning krävs), måste en lantmäteriförrättning ansökas inom sex månader. Expeditionsavgiften är 825 kronor, och ingen stämpelskatt tas ut om ingen ersättning överstiger 85 procent av taxeringsvärdet.
Procedur för bostadsrätt
Överlåtelsen kräver ett gåvobrev och godkännande från bostadsrättsföreningen, inklusive medlemskap för mottagaren. Till skillnad från fastigheter måste gåvan vara helt utan ersättning för att klassas som ren gåva; övertagande av lån räknas som betalning och kan göra det till en blandad överlåtelse (delvis köp). Föreningen tar ut en överlåtelseavgift, och mottagaren måste godkännas ekonomiskt.
Skattemässiga aspekter
Precis som vid arv utlöser en gåva ingen kapitalvinstskatt för givaren, och mottagaren övertar anskaffningsvärdet. Om gåvan är mot en delvis betalning (t.ex. under marknadsvärdet) tillämpas delningsprincipen för bostadsrätter: Den betalade delen beskattas som försäljning med 22 procent skatt på vinsten, medan gåvodelen är skattefri. För fastigheter gäller helhetsprincipen: Om ersättningen är under 85 procent av taxeringsvärdet ses hela överlåtelsen som gåva.
Skillnader mellan arv och gåva
| Aspekt | Arv | Gåva |
|---|---|---|
| Tidpunkt | Efter dödsfall, via boutredning | När som helst under livet |
| Kontroll | Begränsad (testamente kan styra delvis) | Hög (givaren väljer mottagare fritt) |
| Skatt för givaren | Ingen reavinst | Ingen reavinst (om ren gåva) |
| Procedur | Bouppteckning och arvskifte | Gåvobrev och lagfart/medlemskap |
| Risker | Tvister om laglott | Ogiltig om inte skriftlig för fastighet |
| Kostnader | Låga (825 kr lagfart) | Låga (825 kr + eventuell avgift) |
Arv är ofta mer passivt men mindre flexibelt, medan gåva tillåter planering under livet och kan kombineras med villkor (t.ex. rätt att bo kvar). En vanlig fallgrop är ”blandade fång” – om betalning ingår kan det leda till oväntad skatt. För bostadsrätter är föreningens godkännande en extra steg som inte finns för fastigheter.
Andra typer av överlåtelser
Den vanligaste typen av överlåtelse är en försäljning. När en bostadsrätt eller en fastighet säljs används antingen ett köpekontrakt (fastighet) eller ett överlåtelseavtal (bostadsrätt).
