En besiktningsman är en sakkunnig person som objektivt bedömer en byggnads tekniska status. De flesta seriösa besiktningsmän i Sverige har:
- En ingenjörsutbildning (t.ex. högskole- eller civilingenjör inom bygg)
- Flera års praktisk erfarenhet från byggbranschen (ofta minst 5–10 år)
- Genomgången specifik utbildning i besiktningsmetodik
- Gärna en certifiering via organ som RISE, Kiwa eller SBR (Svenska Byggingenjörers Riksförbund)
Titeln ”besiktningsman” är inte skyddad i lag, vilket innebär att vem som helst teoretiskt kan kalla sig det. Därför rekommenderas alltid att välja en certifierad eller SBR-ansluten besiktningsman – det ger extra trygghet genom krav på fortbildning, försäkring och etiska regler.
Besiktningsmannen arbetar opartiskt (eller så opartiskt som möjligt), dokumenterar sina iakttagelser i ett protokoll och ger rekommendationer om åtgärder. De gör normalt en okulär besiktning – det vill säga de bedömer det som syns, hörs, luktas eller känns utan att riva upp konstruktioner eller använda avancerad mätteknik (såsom fuktmätning i väggar, om det inte beställs som tillägg).
De vanligaste typerna av husbesiktningar
Här är en översikt över de vanligaste besiktningarna i Sverige:
1. Överlåtelsebesiktning
(även kallad husbesiktning eller jordabalksbesiktning) Den absolut vanligaste typen – görs när ett hus ska säljas eller köpas. Syftet är att ge köparen bättre beslutsunderlag och minska risken för tvister om dolda fel. Vad ingår oftast?
- Genomgång av handlingar (ritningar, bygglov, tidigare renoveringar)
- Samtal med säljaren
- Okulär besiktning av synliga delar: tak, fasad, grund, fönster, vind, källare, krypgrund, badrum etc.
- Riskanalys för framtida problem (t.ex. fukt, röta, sättningar) Vad ingår inte? El, VVS, ventilation, skorsten/eldstad, vitvaror, radonmätning, fuktmätning i konstruktion (om ej tillval), altan/tomtytor utan direkt koppling till huset. Kostnad brukar ligga mellan ca 7 000–15 000 kr beroende på husets storlek och region.
2. Slutbesiktning
Görs när ett nybyggt hus eller en stor renovering är klar. En oberoende besiktningsman kontrollerar att allt är utfört enligt avtal, byggnormer och ritningar. Fel som upptäcks ska normalt åtgärdas av entreprenören.
3. Tvåårsbesiktning
(även § 59-besiktning eller garantibesiktning) Görs frivilligt ca 2 år efter slutbesiktning/slutbesiktningstillfälle. Syftet är att fånga fel som uppkommit under garantitiden (ofta 2 år för vissa delar, 5–10 år för andra). Bra att göra innan garantitiden löper ut för att kunna reklamera.
4. Garantibesiktning
Liknande tvåårsbesiktning – görs inför garantitidens slut för att dokumentera kvarvarande eller nya fel.
5. Övriga specialbesiktningar
- Takbesiktning
- Badrumsbesiktning (särskilt viktigt vid renovering eller köp)
- Dräneringsbesiktning
- Lägenhetsbesiktning / bostadsrättsbesiktning
- Entreprenadbesiktning under pågående projekt
Exempel på besiktningsföretag
Ett exempel på ett företag som erbjuder tjänsterna vi nämner ovan är Besiktagruppen. De erbjuder en lång rad besiktningstjänster. Enligt egen utsago är de ett ”team av erfarna besiktningsmän är vi dedikerade till att säkerställa kvaliteten och säkerheten i ditt projekt”.
Tips när du ska anlita en besiktningsman
- Välj gärna en certifierad (t.ex. via SBR, Kiwa eller RISE).
- Fråga vad som ingår och inte ingår – be om skriftlig offert.
- Läs recensioner och be om referenser.
- Vid överlåtelse: Köparen bör helst beställa sin egen besiktning (även om säljaren redan gjort en).
- Vid nyproduktion: Använd inte enbart företagets egen besiktningsman – ta en oberoende.
Sammanfattningsvis är en kunnig besiktningsman en av de bästa investeringarna du kan göra vid husaffärer eller större byggprojekt. Det kostar pengar i stunden, men sparar ofta tiotusentals – eller hundratusentals – kronor i framtida problem.
