Skrivuppdrag – mäklarens ansvar när köpare och säljare redan är klara

Ett skrivuppdrag är när köpare och säljare redan har hittat varandra och tar hjälp av en mäklare för att få affären juridiskt rätt. Det kan gälla en granne som köper huset bredvid, ett syskon som tar över föräldrarnas lägenhet eller en köpare som hittat en bostad på egen hand. Mäklaren behöver inte marknadsföra bostaden, men ansvaret för att handlingarna blir rätt är i stort sett detsamma som vid en vanlig försäljning. Här går vi igenom vad mäklaren måste göra, vad som inte ingår och hur du märker att något är fel.

Vad är ett skrivuppdrag?

Vid en vanlig förmedling är mäklarens huvuduppgift att hitta en köpare. Vid ett skrivuppdrag är köparen redan klar, och parterna har i regel kommit överens om pris och tillträde. Mäklaren skriver kontraktet, kontrollerar bostaden i register, hjälper till med handpenningen och ser till att tillträdet går rätt till.

Vill du läsa mer om hur ett kontrakt är uppbyggt finns vår genomgång av köpekontrakt och överlåtelseavtal.

Gäller fastighetsmäklarlagen vid skrivuppdrag?

Ja. Fastighetsmäklarlagen (2021:516) definierar förmedling som att anvisa en motpart, och det gör mäklaren inte vid ett skrivuppdrag. Ändå slog Högsta förvaltningsdomstolen fast i HFD 2018 ref. 57 att en registrerad mäklare som åtar sig ett skrivuppdrag ska följa lagen och god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) kan alltså granska ett skrivuppdrag precis som en vanlig försäljning.

I det målet fick mäklaren en varning. Hen hade tagit ett skrivuppdrag där köparen var närstående, och då kunde hens opartiskhet ifrågasättas. Läs mer om lagens innehåll i vår artikel om fastighetsmäklarlagen.

Mäklarens ansvar steg för steg

Opartiskhet och omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § ska mäklaren utföra uppdraget omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Hen ska ta tillvara både säljarens och köparens intresse. Mäklaren får inte heller vara ombud för någon av parterna mot den andra (3 kap. 11 §). Även om det oftast är säljaren som beställer skrivuppdraget har mäklaren alltså ett ansvar mot köparen också.

Kontroll av ägare och belastningar

Mäklaren ska kontrollera vem som har rätt att förfoga över bostaden och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar en fastighet, och om den har del i en gemensamhetsanläggning (3 kap. 13 §). För en bostadsrätt ska mäklaren kontrollera vem som får förfoga över den och om den är pantsatt. Köparen ska få veta vem som har rätt att sälja innan affären görs (3 kap. 17 §).

Kontrakt och andra handlingar

Mäklaren ska verka för att parterna kommer överens i de frågor som behöver lösas och hjälpa dem att upprätta handlingarna (3 kap. 20 §). Det gäller till exempel köpekontrakt eller överlåtelseavtal, villkor om lån eller besiktning, tillträdesdag och hur lån och pantbrev ska hanteras. Vid hus tillkommer köpebrev och ansökan om lagfart.

Handpenning och pengar

Tar mäklaren emot handpenningen ska den snarast lämnas till säljaren, om parterna inte har skrivit ett depositionsavtal (3 kap. 4 §). Pengar som mäklaren hanterar åt andra ska hållas skilda från mäklarens egna.

Penningtvätt och kundkännedom

Penningtvättslagen gäller fullt ut. Mäklaren ska göra en riskbedömning och ha kundkännedom om uppdragsgivaren innan uppdraget börjar och om köparen innan kontraktet skrivs. Var pengarna kommer ifrån kan behöva visas. Är köparen och säljaren långt ifrån mäklarens verksamhetsort eller har bråttom utan förklaring är det en varningssignal som mäklaren ska ta på allvar.

Så går ett skrivuppdrag till

1. Ni kommer överens om pris, tillträde och viktiga villkor och kontaktar en registrerad mäklare.
2. Mäklaren gör en riskbedömning, kontrollerar legitimation och skriver ett uppdragsavtal med uppdragsgivaren.
3. Mäklaren kontrollerar ägare, inteckningar, servitut och andra rättigheter, eller vid bostadsrätt förening och pantsättning.
4. Mäklaren upprättar kontraktet, går igenom det med båda parter och ser till att köparen informeras om undersökningsplikten.
5. Kontraktet skrivs under och handpenningen betalas.
6. Vid tillträdet ser mäklaren till att likvid, lån och pantbrev hanteras rätt. För hus skrivs köpebrev och lagfart söks.

Köparen bör ha ett giltigt lånelöfte innan kontraktet skrivs, och gärna ett villkor om att köpet bara gäller om lånet beviljas.

Det här ingår normalt inte

• Objektsbeskrivning: ingår inte om det inte är avtalat. Åtar sig mäklaren att göra en gäller samma krav som vid förmedling. Mäklaren bör då besöka bostaden. Läs mer om objektsbeskrivning.
• Boendekostnadskalkyl och journal: ingår bara om ni har kommit överens om det.
• Värdering: mäklaren sätter inte priset. Det har ni redan bestämt. Är priset långt från marknadsvärdet, till exempel mellan närstående, bör ni tänka på skatteeffekterna.
• Undersökning av skicket: köparens undersökningsplikt gäller som vanligt. Mäklaren ska ändå skriftligen upplysa köparen om den och tala om fel som hen känner till.

Uppdragsavtalet: det här bör stå

Enligt FMI finns det inget krav på att ett skrivuppdrag ska ha ett skriftligt uppdragsavtal, men det bör finnas. Ett tydligt avtal förebygger tvister om vad som ingick. Se till att det framgår:

• vilken mäklare som ansvarar för uppdraget
• vem eller vilka som är uppdragsgivare
• exakt vilka moment som ingår, till exempel kontrakt, köpebrev, tillträde och lagfartsansökan
• vad uppdraget kostar, vem som betalar och när
• om mäklaren ska ta hand om handpenning eller likvid och i så fall hur

Varningssignaler och vad FMI har sagt

FMI har återkallat flera mäklares registrering efter skrivuppdrag som gick fel. Det har till exempel handlat om objektsbeskrivningar med bilder på en helt annan bostad, där bankerna vilseleddes om vad de lånade ut pengar till. Var vaksam om:

• någon vill att mäklaren ska skriva in ett pris eller skick som inte stämmer, för att få större lån
• köparen eller säljaren är närstående till mäklaren
• affären ska gå ovanligt snabbt och betalningar ska ske via tredje part
• mäklaren inte frågar efter legitimation eller var pengarna kommer från

En seriös mäklare säger nej till sådana upplägg. Det är ett gott tecken, inte ett problem.

Om något går fel

Om mäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter kan hen bli skyldig att betala skadestånd (3 kap. 25 §). Säg till mäklaren inom skälig tid efter att du har upptäckt felet, annars kan rätten till ersättning gå förlorad (3 kap. 26 §). Alla registrerade mäklare måste ha en ansvarsförsäkring. Exakt hur skadeståndsreglerna tillämpas på ett rent skrivuppdrag kan bero på avtalet och omständigheterna, så spara all dokumentation.

Du kan också anmäla mäklaren till Fastighetsmäklarinspektionen. FMI kan ge erinran eller varning eller återkalla registreringen, men FMI kan inte ge dig pengar tillbaka. Det är en fråga för en förhandling med mäklaren eller för domstol.

Funderar du på att sälja helt utan hjälp? Läs först om att sälja bostad utan mäklare och jämför riskerna.

Vanliga frågor om skrivuppdrag

Vad är ett skrivuppdrag?

Ett skrivuppdrag är när köpare och säljare redan har kommit överens om en affär och anlitar en fastighetsmäklare för att upprätta kontrakt och övriga handlingar samt hjälpa till med tillträdet. Mäklaren letar alltså inte upp någon köpare.

Gäller fastighetsmäklarlagen vid ett skrivuppdrag?

Ja. Högsta förvaltningsdomstolen slog fast i HFD 2018 ref. 57 att en mäklare som åtar sig ett skrivuppdrag ska följa fastighetsmäklarlagen och god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarinspektionen har tillsyn även över skrivuppdrag.

Måste mäklaren göra en objektsbeskrivning vid ett skrivuppdrag?

Nej, inte om det inte har avtalats. Åtar sig mäklaren ändå att göra en objektsbeskrivning gäller samma krav som vid en vanlig förmedling, och mäklaren bör då besöka bostaden.

Vem företräder mäklaren vid ett skrivuppdrag?

Ingen av parterna. Mäklaren ska vara opartisk och ta tillvara både säljarens och köparens intressen och får inte agera ombud för någon av dem.

Kan mäklaren vägra ett skrivuppdrag?

Ja. Mäklaren ska avböja om uppdraget skulle bryta mot god fastighetsmäklarsed, till exempel vid misstanke om penningtvätt, om det inte går att få tillräcklig kundkännedom eller om mäklarens opartiskhet kan ifrågasättas.

Källor: Fastighetsmäklarlagen (2021:516) 3 kap. 1, 4, 11, 13, 17, 20, 25–26 §§, HFD 2018 ref. 57, Fastighetsmäklarinspektionen (skrivuppdrag och beslut om återkallelse 2024), lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt.