Har du hittat fukt i källaren, en läckande dusch eller röta i bjälklaget efter att du flyttat in? Då är det första och viktigaste steget att reklamera felet till säljaren – och att göra det i tid. Missar du reklamationen kan du förlora rätten till prisavdrag, skadestånd och hävning, även om felet i sig är ett tydligt dolt fel. Här går vi igenom vad reklamation är, vilka tidsfrister som gäller för hus och bostadsrätt, hur du skriver reklamationen och vad som händer efteråt.
Vad är en reklamation?
En reklamation är ett meddelande till säljaren om att du anser att bostaden har ett fel. För fastigheter regleras den i 4 kap. 19 a § jordabalken: köparen får inte åberopa att fastigheten är felaktig om hen inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter att hen märkt eller borde ha märkt felet.
Reklamationen har två syften. Säljaren ska få veta att ett krav kan komma och få möjlighet att undersöka felet och säkra bevis. Och du som köpare bevarar din rätt att senare kräva prisavdrag, skadestånd eller hävning. Själva reklamationen är alltså inte ett krav på pengar, utan en förutsättning för att du ska kunna ställa ett krav.
Reklamationen kan vara neutral. Högsta domstolen har slagit fast att den inte behöver innehålla något särskilt yrkande eller en detaljerad beskrivning av felet (NJA 2008 s. 1158). Det räcker att säljaren förstår att du anser att det finns ett fel och att du kan komma att kräva ersättning.
Tidsfrister vid reklamation – hus och bostadsrätt
Reglerna skiljer sig åt beroende på om du köpt ett hus (fast egendom) eller en bostadsrätt (lös egendom).
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Vad är skälig tid?
Lagen säger inte exakt hur lång en skälig tid är. Bedömningen beror på omständigheterna, till exempel hur tydligt felet är, om köparen är privatperson eller näringsidkare och om köparen behövt ta hjälp av en besiktningsman eller jurist för att förstå felet.
- Två månader – I NJA 2008 s. 1158 uttalade Högsta domstolen att en privatperson som reklamerar inom två månader efter att felet på ett påtagligt sätt framträtt har reklamerat inom skälig tid.
- Längre tid kan godtas – I samma mål godtogs ungefär 4,5 månader, eftersom köparna behövt anlita både byggnadsteknisk och juridisk hjälp. Ju längre tid som gått, desto starkare skäl behövs.
- Fristen börjar när felet blir påtagligt – till exempel när fuktlukt eller missfärgning syns, inte när du fått en fullständig utredning.
- Näringsidkare bedöms strängare än privatpersoner.
Vänta alltså inte på besiktningsprotokoll, offerter eller ett färdigt belopp. Skicka en neutral reklamation direkt och komplettera senare.
Så reklamerar du ett dolt fel – steg för steg
- Dokumentera felet – ta bilder och filma, notera datum och spara fuktmätningar, kvitton och kontakter med hantverkare.
- Skicka en skriftlig reklamation till säljaren så snart du upptäckt felet. Mejl fungerar, men skicka gärna också rekommenderat brev. Har du skickat meddelandet på ett ändamålsenligt sätt gäller det även om det försenas eller inte kommer fram (19 a § tredje stycket).
- Ge säljaren möjlighet att undersöka felet innan du river eller åtgärdar, om det inte är akut. Begränsa skadan om det behövs, till exempel genom att stänga av vattnet.
- Anlita en besiktningsman för en felutredning. Läs mer om vad en besiktningsman gör.
- Ta in offerter för åtgärderna så att du kan räkna fram ett krav.
- Framställ ditt krav – prisavdrag, skadestånd eller hävning – med beräkning och underlag.
- Kontakta din hemförsäkring – många har rättsskydd som täcker en del av kostnaderna för ombud vid en tvist.
Exempel på reklamation
Så här kan en neutral reklamation se ut. Anpassa den efter din situation.
Ämne: Reklamation – fel i fastigheten [fastighetsbeteckning]
Hej [säljarens namn],
Vi tillträdde fastigheten [fastighetsbeteckning] den [datum]. Den [datum] upptäckte vi [kort beskrivning, t.ex. fuktskada och mögellukt i källarens nordvästra hörn]. Vi anser att detta utgör ett fel i fastigheten och reklamerar härmed felet enligt 4 kap. 19 a § jordabalken. Vi kommer att låta utreda felet och återkommer med eventuella krav på prisavdrag eller skadestånd. Vi ger er gärna möjlighet att besiktiga felet – hör av er för att boka en tid.
Med vänliga hälsningar, [namn, datum, kontaktuppgifter]
Spara en kopia av meddelandet och bevis på att det skickats. Har säljaren en säljaransvarsförsäkring brukar säljaren vidarebefordra reklamationen till försäkringsbolaget.
Vad kan du kräva efter reklamationen?
Prisavdraget beräknas enligt den så kallade relativa metoden (4 kap. 19 c §) – läs mer i vår guide om hur prisavdrag räknas ut. Kom ihåg att säljaren bara ansvarar för dolda fel, alltså sådant du inte borde ha upptäckt med hjälp av köparens undersökningsplikt.
Vanliga misstag vid reklamation
- Att vänta tills man har ett färdigt belopp eller ett komplett besiktningsprotokoll.
- Att bara ringa säljaren – ett muntligt meddelande är svårt att bevisa.
- Att reparera innan säljaren fått chansen att se felet, så att bevisningen försvinner.
- Att reklamera till mäklaren i stället för till säljaren. Mäklaren är inte motpart i köpet.
- Att missa ettårsfristen för hävning eller tio år från tillträdet för hus.
Om du anser att mäklaren har brustit i sin informationsplikt är det en separat fråga. Läs mer om tvist med fastighetsmäklaren. Du som säljer kan läsa om säljarens ansvar för dolda fel i hus.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Vanliga frågor om reklamation av dolda fel
Hur lång tid har jag på mig att reklamera ett dolt fel i ett hus?
Du ska reklamera inom skälig tid efter att du märkt eller borde ha märkt felet. För privatpersoner är reklamation inom två månader enligt Högsta domstolen utgångspunkten för vad som är i tid (NJA 2008 s. 1158). Den yttersta gränsen är tio år från tillträdet.
Måste reklamationen vara skriftlig?
Lagen kräver inte skriftlig form, men du bör alltid reklamera skriftligt, till exempel med mejl och rekommenderat brev, så att du kan bevisa att och när du reklamerat.
Vad händer om jag reklamerar för sent?
Då förlorar du normalt rätten att åberopa felet, alltså att kräva prisavdrag, skadestånd eller hävning. Undantaget är om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.
Måste jag ange ett belopp i reklamationen?
Nej. Det räcker med en neutral reklamation där du anger att du anser att det finns ett fel. Krav och belopp kan du framställa senare.
Gäller samma regler för bostadsrätt?
Nej. En bostadsrätt är lös egendom och omfattas av köplagen. Du ska reklamera inom skälig tid, och senast två år efter att bostaden avlämnades om ingen garanti gäller.
Ska jag reklamera till mäklaren eller säljaren?
Till säljaren. Mäklaren är inte part i köpet. Du kan gärna skicka en kopia till mäklaren, men reklamationen ska riktas till säljaren.
Vad betyder att säljaren handlat i strid mot tro och heder?
Det innebär att säljaren kände till felet och medvetet förtigit det. Då gäller inte reklamationsfristen, preskriptionstiden på tio år eller ettårsfristen för hävning på samma sätt.
Källor och uppdateringsinfo
Guiden bygger på jordabalken (1970:994) 4 kap. 12, 19, 19 a–19 c §§, köplagen (1990:931) 32 § och Högsta domstolens avgörande NJA 2008 s. 1158. Uppdaterad 2026-10-27. Guiden är allmän information och ersätter inte juridisk rådgivning i ett enskilt fall.