Rent juridiskt är det ett fel som köparen inte kunde upptäcka vid undersökning av fastigheten. Det ska vara ett fel som köparen inte hade anledning att räkna med i hänsyn till fastighetens skick, ålder och pris. Felet ska dessutom ha funnits vid köpet.
Många tror att både det ena och det andra är dolda fel, men faktum är att väldigt få saker går under den benämningen. Det mesta går nämligen att upptäcka om man uppfyller sin undersökningsplikt och då är det inte ett dolt fel.
Exempel på vad som ofta klassas som dolt fel
Exempel på sådant som däremot ofta klassas som dolda fel är felaktiga elinstallationer eller en nergrävd oljetank på tomten.
Är avloppet felaktigt utfört i badrummet eller om det inte finns fuktspärr bakom kaklet, kan det även röra sig om ett dolt fel. Det beror bland annat på hur länge det var sedan badrummet renoverades.
Samma sak om du hittar mögel i innerväggarna. Men fanns det tecken på mögel vid besiktningen, t ex en konstig lukt, borde du ha gått vidare och gjort en utökad undersökning som att borra i väggen (om du fått tillstånd av säljaren att göra så). I sådana fall är inte felet dolt.
Köper man ett gammalt hus måste man vid beaktandet av vad som utgör fel ta hänsyn till att man förr byggde och renoverade enligt andra byggnormer, det vill säga vissa saker som man tycker utgör fel är inte fel i fastighetsrättslig mening.
Är det dolda felet av väsentlig betydelse kan köparen i undantagsfall få häva köpet. Talan om hävning måste då väckas inom ett år från tillträdet. Läs mer om när och hur man kan häva ett bostadsköp.
Vanligare är att köparen får ett prisavdrag, det vill säga att köpeskillingen sätts ned i proportion till hur mycket felet minskar fastighetens värde. Prisavdrag kräver inte att säljaren kände till felet.
Oavsett vilket krav du vill ställa måste du först reklamera det dolda felet till säljaren inom skälig tid efter att du upptäckt det. Gör det skriftligt och spara bilder och underlag.