En av våra besökare har skickat in en fråga om säljarens ansvar vid dolda fel. En av våra experter har svarat på frågan nedan.
Fråga:
Jag läste följande om ansvar för dolda fel i en artikel i DN : “Jordabalken ålägger dig som säljare detta ansvar i tio år efter att du sålt ditt hus, oavsett hur många gånger huset säljs sedan du flyttat.” Så om jag har bott i ett hus i 3 år och sedan säljer det och det visar sig att det finns ett dolt fel som den nye ägaren upptäcker när han har tillträtt huset. Är det då den som jag köpte huset av som är ansvarig om jag kan bevisa att det fanns där när jag köpte huset?
Svar:
Det är riktigt att man som säljare ansvarar för dolda fel under 10 år efter försäljningen av fastigheten. Om fastigheten har sålts vidare kan den nye köparen rikta sina krav mot ”sin” säljare. Den säljaren/köparen kan i sin tur rikta krav mot den förste säljaren, så kallad regressrätt. Det är emellertid viktigt att komma ihåg att i samtliga led måste man konstatera att det är ett fel och att felet är relevant. Om man ska ha framgång med en regresstalan beror mycket på vad som avtalats mellan parterna. Det är inte säkert att utfästelser och villkor är detsamma vid båda köpen.
Ett sätt att begränsa ansvaret är att berätta om allt du känner till före försäljningen – fel som köparen har informerats om kan normalt inte åberopas i efterhand. Vad du bör berätta om och hur reglerna skiljer sig mellan hus och bostadsrätt går vi igenom i guiden om säljarens upplysningsplikt.
Att säljaren inte kände till felet befriar inte från ansvaret. Köparen kan ändå kräva prisavdrag, medan skadestånd normalt kräver att säljaren har varit försumlig eller lämnat en utfästelse.
För att köparen ska kunna göra gällande ett fel krävs att hen har reklamerat inom skälig tid efter upptäckten. Läs mer om hur en reklamation av dolda fel går till.
Den som vill slippa bära hela tioårsansvaret själv kan teckna en säljaransvarsförsäkring. Den kräver normalt att huset har besiktigats innan försäljningen och täcker kostnader för dolda fel och tvister med köparen upp till ett avtalat belopp.