Att sälja bostad till sitt barn är ett vanligt sätt att föra över en villa, ett fritidshus eller en bostadsrätt till nästa generation. Juridiskt är det en vanlig överlåtelse, men priset avgör om det räknas som köp, gåva eller både och – och det påverkar skatt, stämpelskatt, ansvar för fel, arvet och bankens bedömning. Här reder vi ut reglerna så att du kan välja upplägg med öppna ögon.
Köp, gåva eller blandat fång?
En överlåtelse där barnet betalar fullt marknadsvärde är ett vanligt köp. Betalar barnet ingenting är det en gåva. Betalar barnet något men mindre än marknadsvärdet talar man om ett blandat fång – delvis köp och delvis gåva. Mellan föräldrar och barn presumerar Skatteverket att det finns en gåvoavsikt när priset är lägre än marknadsvärdet. Hur det blandade fånget behandlas skiljer sig mellan fast egendom och bostadsrätt:
Läs även om överlåtelse av bostad via arv eller gåva och hur ett gåvobrev för fastighet ska se ut.
- ✓Jämför mäklarna & deras offerter
- ✓Förfrågan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Använd offerterna vid förhandling om arvodet
- ✓Läs omdömen om mäklarna från tidigare kunder
Varför marknadsvärdet spelar roll
Marknadsvärdet är utgångspunkten för hela bedömningen. För bostadsrätter avgör det hur stor del som är försäljning. För hus avgör det om det över huvud taget finns en gåvodel. Marknadsvärdet påverkar också arvsrätten mellan syskon och hur banken ser på barnets lån. Därför bör du dokumentera värdet med en skriftlig värdering från en mäklare eller värderare, eller med jämförbara försäljningar. Se vardera bostad.
Skatten för dig som säljer
Räknas överlåtelsen som försäljning betalar du skatt på vinsten: 22/30 av vinsten tas upp och beskattas med 30 procent, vilket i praktiken blir 22 procent av vinsten. Vid blandat fång av bostadsrätt får du bara dra av den del av omkostnadsbeloppet som motsvarar den sålda andelen. Läs mer om reavinstskatt på bostad och om uppskov om du köper en ny bostad.
Räknas överlåtelsen som gåva blir det ingen vinstskatt för dig. I stället tar barnet över ditt anskaffningsvärde (kontinuitetsprincipen). Det innebär att skatten skjuts upp till dess att barnet säljer – och då kan vinsten bli stor.
Exempel – villa
Exemplet visar varför det är viktigt hur avtalet utformas. Ett köpekontrakt räknas som köp hos Lantmäteriet, och då beräknas stämpelskatten på det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet, även om priset är symboliskt. Ett gåvobrev med ersättning under 85 procent av taxeringsvärdet ger ingen stämpelskatt alls. Expeditionsavgiften på 825 kronor tillkommer alltid. Dessutom: om barnet tar över föräldrarnas lån räknas lånet som ersättning.
Ansvar för dolda fel när du säljer till barnet
Säljer du huset till barnet gäller jordabalkens regler om fel i fastighet, även om priset är lågt. Du kan alltså i teorin bli ansvarig för dolda fel i tio år från tillträdet. Vid en ren gåva är ansvaret betydligt mer begränsat. Det är klokt att skriva in en tydlig friskrivning och att låta barnet besiktiga huset – det skyddar både relationen och barnet om felet senare ska kunna riktas mot en tidigare ägare. Läs om säljarens ansvar för dolda fel.
Banken och barnets lån
Sedan den 1 april 2026 får bolånet vara högst 90 procent av bostadens värde, så barnet behöver minst 10 procent i kontantinsats. Vid köp utgår banken normalt från köpeskillingen. Säljer du under marknadsvärdet kan vissa banker godta en värdering som visar ett högre värde, och gåvodelen kan då fungera som kontantinsats. Det är bankens kreditbedömning som avgör – stäm av innan ni skriver avtal. Har du själv lån på bostaden måste de lösas eller tas över av barnet med bankens godkännande; se ta över en del av lånet.
Arvsrätten – förskott på arv och syskon
Enligt 6 kap. 1 § ärvdabalken ska en gåva till ett barn räknas som förskott på arv, om inte givaren har bestämt något annat. Gåvodelen i ett blandat fång omfattas också. När du avlider avräknas förskottet så att syskonen kompenseras. Vill du att gåvan inte ska avräknas behöver det framgå skriftligt. Du kan även bestämma att bostaden ska vara barnets enskilda egendom, så att den inte ingår i en bodelning om barnet skiljer sig.
Barn under 18 år
Ett omyndigt barn företräds av sina vårdnadshavare, men föräldrar kan inte företräda barnet i en affär med sig själva. Då behövs en god man, och för köp av fast egendom krävs dessutom överförmyndarens samtycke. Kontakta överförmyndaren i kommunen innan ni skriver avtal.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Vanliga frågor om att sälja bostad till barn
Får jag sälja mitt hus billigt till mitt barn?
Ja. Säljer du under marknadsvärdet blir det ett blandat fång. För hus avgör taxeringsvärdet om överlåtelsen räknas som köp eller gåva skattemässigt.
Blir det någon vinstskatt om priset är under taxeringsvärdet?
Nej, för fast egendom räknas överlåtelsen då i sin helhet som gåva. Barnet tar i stället över ditt anskaffningsvärde.
Måste barnet betala stämpelskatt?
Vid köp ja, beräknat på det högsta av köpeskilling och taxeringsvärde. Vid gåva med ersättning betalas stämpelskatt bara om ersättningen är minst 85 procent av taxeringsvärdet. För bostadsrätt betalas ingen stämpelskatt.
Ansvarar jag för dolda fel om jag säljer till mitt barn?
Ja, vid försäljning av fast egendom gäller jordabalkens felregler även mellan närstående. Skriv in en tydlig friskrivning och låt barnet besiktiga.
Räknas underpriset som förskott på arv?
Ja, gåvodelen räknas som förskott på arv om du inte skriftligen har bestämt något annat.
Kan jag sälja till mitt barn som är under 18?
Ja, men barnet behöver företrädas av en god man eftersom föräldrarna är motpart, och köp av fast egendom kräver överförmyndarens samtycke.