Ett värdeintyg är ett intyg om en fastighets uppskattade taxeringsvärde. Det behövs när en fastighet saknar taxeringsvärde – till exempel ett nybyggt hus som ännu inte har taxerats – och Lantmäteriet ska beräkna stämpelskatten vid lagfart. Värdeintyg gäller alltså fastigheter, inte bostadsrätter. Här går vi igenom när intyget behövs, vad det ska innehålla, vem som får utfärda det och vad det kostar.
Vad är ett värdeintyg?
Ett värdeintyg är en handling som visar vilket taxeringsvärde en fastighet skulle ha haft när köpehandlingen eller gåvobrevet skrevs. Värdet ska beräknas enligt reglerna i 5 kap. fastighetstaxeringslagen, vilket betyder att det är ett uppskattat taxeringsvärde – normalt cirka 75 procent av marknadsvärdet – och inte ett marknadsvärde. Intyget behövs enligt 9 § stämpelskattelagen när det saknas ett taxeringsvärde att jämföra köpeskillingen med.
| Värdeintyg | Värdering till banken | |
|---|---|---|
| Vad visar den? | Uppskattat taxeringsvärde | Bedömt marknadsvärde |
| Vem kräver den? | Lantmäteriet vid lagfart | Banken vid bolån eller omvärdering |
| Gäller för | Fastigheter och tomträtter som saknar taxeringsvärde | Hus, fritidshus, bostadsrätter och ägarlägenheter |
| Syfte | Beräkna stämpelskatt | Bestämma belåningsgrad och amortering |
Värdeintyg finns inte för bostadsrätter
Det är vanligt att ordet värdeintyg används slarvigt om alla skriftliga värderingar, men för en bostadsrätt finns inget värdeintyg. En bostadsrätt är en andel i en bostadsrättsförening och inte en fastighet. Det är föreningens fastighet som har ett taxeringsvärde, inte den enskilda lägenheten, och vid köp av en bostadsrätt söker du varken lagfart eller betalar stämpelskatt. Därför uppstår aldrig situationen där ett värdeintyg behövs.
Vill du veta vad en bostadsrätt är värd – till exempel inför en omvärdering av bostaden hos banken – är det en vanlig skriftlig värdering från mäklare eller banken som gäller. Läs mer om hur du värderar en bostad.
Vad en sådan värdering innehåller och när den krävs går vi igenom i guiden om skriftlig värdering.
När behövs ett värdeintyg?
Lantmäteriet beräknar stämpelskatten på det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet för året före det år lagfarten beviljas. Saknas ett sådant taxeringsvärde behöver du skicka med ett värdeintyg. Enligt Lantmäteriet gäller det till exempel när fastigheten:
- är nybildad och helt saknar taxeringsvärde, eller bara har fått taxeringsvärde för innevarande år – vanligt vid nybyggda hus före första fastighetstaxeringen
- har ändrat storlek genom en lantmäteriförrättning, till exempel avstyckning eller fastighetsreglering
- är samtaxerad med en eller flera fastigheter som inte ingår i köpet
- ✓För fastigheter som saknar taxeringsvärde, t.ex. vid avstyckning eller nybildning
- ✓Underlag till Lantmäteriet för stämpelskatten vid lagfart
- ✓Signerat av en registrerad fastighetsmäklare
- ✓Leverans inom 48 timmar (vardagar)
Värdeintyg vid lagfart – så fungerar det
Vid köp av en fastighet beräknas stämpelskatten för lagfarten på det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet för året före det år då lagfarten beviljas. Om fastigheten saknar taxeringsvärde för det året behöver Lantmäteriet ett värdeintyg. Ett taxeringsvärde som fastigheten har fått under innevarande år räcker inte. Det gäller till exempel en fastighet som nyligen har bildats genom avstyckning eller en fastighet som inte har taxerats separat.
Lantmäteriet kräver också ett värdeintyg vid gåva av en fastighet som saknar taxeringsvärde för året före, om mottagaren betalar något eller tar över lån. Skälet är att en gåva bara är fri från stämpelskatt om ersättningen är lägre än 85 procent av taxeringsvärdet – och utan taxeringsvärde går den gränsen inte att räkna ut. Läs mer om överlåtelse av bostad via arv eller gåva och om gåvobrev för fastighet.
Ett värdeintyg till Lantmäteriet ska innehålla:
- fastighetsbeteckningen
- ett beräknat taxeringsvärde enligt 5 kap. fastighetstaxeringslagen – alltså inte marknadsvärdet, som är högre
- värdet vid den tidpunkt då köpehandlingen eller gåvobrevet upprättades
- underskrift av en sakkunnig, till exempel en auktoriserad eller behörig fastighetsvärderare eller en fastighetsmäklare som gör värderingsutlåtanden
Intyget skickas in tillsammans med ansökan om lagfart. Saknas det kan Lantmäteriet inte beräkna stämpelskatten och ärendet blir fördröjt. Läs mer om myndighetens roll i artikeln om Lantmäteriet.
Vem får utfärda ett värdeintyg?
Värdeintyget ska vara utfärdat av en sakkunnig. Lantmäteriet nämner som exempel:
- en auktoriserad eller behörig fastighetsvärderare
- en fastighetsmäklare som utför värderingsutlåtanden
Köparen eller säljaren kan inte själva ange värdet, eftersom de har ett tydligt partsintresse. Undantag gäller när staten, en region eller en kommun (inte kommunala bolag) är säljare.
Mäklarens ansvar för värdeintyget
En mäklare som åtar sig en värdering gör det i sin roll som fastighetsmäklare. Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) har slagit fast att mäklaren även vid sådana uppdrag har en omsorgsplikt och ska följa god fastighetsmäklarsed. Det är särskilt viktigt eftersom intyget används av andra än beställaren – här Lantmäteriet, som beräknar stämpelskatten utifrån det.
Att medvetet lämna ett felaktigt värderingsutlåtande är enligt FMI ett allvarligt avsteg från god fastighetsmäklarsed. FMI:s disciplinnämnd har varnat mäklare för felaktiga värderingar och i ett fall återkallat registreringen. Över- och undervärderingar kan användas för att få större lån eller i penningtvätt, och därför granskar FMI sådana ärenden noga.
Anser du att ett värdeintyg är felaktigt kan du anmäla mäklaren till Fastighetsmäklarinspektionen. FMI kan meddela varning eller återkalla registreringen, men beslutar inte om ersättning. Har du lidit ekonomisk skada får du kräva mäklaren på skadestånd. Läs mer om vad du kan göra vid felaktig information från mäklaren.
Vad kostar ett värdeintyg?
Priset bestäms fritt av mäklaren eller värderaren och beror på ort, typ av fastighet och om ett besök ingår. Fråga alltid om priset är inklusive moms.
- ✓För fastigheter som saknar taxeringsvärde, t.ex. vid avstyckning eller nybildning
- ✓Underlag till Lantmäteriet för stämpelskatten vid lagfart
- ✓Signerat av en registrerad fastighetsmäklare
- ✓Leverans inom 48 timmar (vardagar)
| Typ av fastighet | Ungefärlig kostnad | Kommentar |
|---|---|---|
| Villa eller fritidshus | Ofta några tusen kronor | Begär offert, fråga om besök ingår |
| Avstyckad tomt eller nybildad fastighet | Ofta i samma nivå | Kräver kunskap om fastighetstaxering |
| Lantbruk eller kommersiell fastighet | Ofta högre, offert per objekt | Görs oftast av auktoriserad värderare |
Vilken tidpunkt ska värdeintyget avse?
Ett värdeintyg har ingen fast giltighetstid. Det som avgör är att det avser rätt tidpunkt: värdet ska gälla när köpehandlingen eller gåvobrevet undertecknades. Enligt Lantmäteriet är huvudregeln att värderingstidpunkten inte får skilja mer än en månad från förvärvsdagen. Intygsgivaren kan också intyga att det uppskattade taxeringsvärdet inte överstiger köpeskillingen.
| Situation | Behövs värdeintyg? |
|---|---|
| Köp av hus med taxeringsvärde från året före | Nej |
| Köp av nybyggt hus som inte har taxerats | Ja |
| Köp av avstyckad tomt | Ja, om taxeringsvärdet inte längre stämmer |
| Gåva mot ersättning av fastighet utan taxeringsvärde | Ja |
| Köp av bostadsrätt | Nej – ingen lagfart och inget värdeintyg |
Vanliga frågor om värdeintyg
Vad är ett värdeintyg?
Ett skriftligt intyg från en sakkunnig om en fastighets uppskattade taxeringsvärde. Det behövs när fastigheten saknar taxeringsvärde för året före lagfarten, så att Lantmäteriet kan beräkna stämpelskatten.
Finns det värdeintyg för bostadsrätt?
Nej. Värdeintyg gäller bara fastigheter (och tomträtter). En bostadsrätt har inget eget taxeringsvärde och ingen lagfart eller stämpelskatt. När banken vill veta vad en bostadsrätt är värd görs i stället en värdering.
När behövs ett värdeintyg?
När en fastighet saknar taxeringsvärde för året före det år lagfart beviljas, till exempel ett nybyggt hus på en nybildad tomt, en avstyckad fastighet eller en fastighet som är samtaxerad med andra.
Vem utfärdar ett värdeintyg?
En sakkunnig, till exempel en auktoriserad eller behörig fastighetsvärderare eller en fastighetsmäklare som gör värderingsutlåtanden. Köpare och säljare får inte själva intyga värdet.
Vad ska värdeintyget innehålla?
Fastighetsbeteckning, värderingstidpunkt kopplad till förvärvet, fastighetens uppskattade taxeringsvärde beräknat enligt 5 kap. fastighetstaxeringslagen samt utfärdarens underskrift.
Är bankens värdering samma sak som ett värdeintyg?
Nej. Bankens värdering visar marknadsvärdet för bolånet. Värdeintyget visar ett uppskattat taxeringsvärde och används av Lantmäteriet för stämpelskatten.