Har din bostad stigit i värde sedan du köpte den, eller har du amorterat ner lånet en bra bit? Då kan en omvärdering av bostaden sänka din belåningsgrad. Det kan ge lägre amortering, bättre ränta och större utrymme om du vill låna mer till exempel till en renovering. Sedan den 1 april 2026 styrs omvärdering av den nya lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, som bland annat säger att du som huvudregel bara får omvärdera var femte år. Här går vi igenom reglerna, hur omvärderingen går till, vad den kostar och hur mycket du kan spara.
Vad är en omvärdering av bostad?
När du tar ett bolån räknar banken ut din belåningsgrad – hur stor del av bostadens värde som är belånad. Enligt 13 § lagen om begränsning av bostadskrediter ska banken använda det marknadsvärde som gällde när du köpte bostaden, vilket oftast är köpeskillingen. Värdet ligger sedan fast i bankens system, även om bostadspriserna stiger.
En omvärdering innebär att banken i stället fastställer ett nytt marknadsvärde, alltså det pris som bostaden skulle få vid en marknadsmässig försäljning i dag. Det nya värdet används sedan när banken räknar belåningsgrad, amorteringskrav och hur mycket du får låna. Omvärderingen påverkar inte bostadens taxeringsvärde och är inte samma sak som en vanlig värdering inför försäljning, även om metoderna liknar varandra.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Reglerna för omvärdering från 1 april 2026
Den 1 april 2026 ersattes Finansinspektionens tidigare föreskrifter om amorteringskrav och bolånetak med lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. För omvärdering gäller i huvudsak samma tanke som tidigare, men nu i lag:
- Femårsregeln (13 § andra stycket). En omvärdering får tidigast göras fem år efter att du köpte bostaden, eller fem år efter den senaste omvärderingen som ledde till ändrat amorteringsbelopp eller låneutrymme.
- Undantag vid avsevärd värdeförändring. Om bostadens marknadsvärde har förändrats avsevärt av en annan anledning än den allmänna prisutvecklingen får omvärdering göras tidigare. Typexempel är en omfattande om- eller tillbyggnad, till exempel att du har byggt till huset eller inrett vinden till boyta. Vanlig prisuppgång på marknaden räcker inte.
- Banken får – men måste inte – omvärdera. Lagen säger att kreditgivaren får använda ett marknadsvärde från en omvärdering. Det är du som begär det, och banken avgör om underlaget räcker.
- Rätt till information (14 §). Banken ska på begäran, skyndsamt och elektroniskt, lämna ut de uppgifter som ligger till grund för amorteringskravet och belåningsgraden – ditt amorteringsunderlag.
Samtidigt höjdes bolånetaket till 90 procent vid köp (4 §), medan ett befintligt lån som utökas får uppgå till högst 80 procent av bostadens värde (5 §). Det skärpta amorteringskravet för dig med lån över 4,5 gånger bruttoinkomsten finns inte kvar i den nya lagen, men för lån som tagits tidigare kan du behöva be banken om en villkorsändring för att amorteringen ska sänkas. Läs mer om amorteringskravet.
Därför lönar det sig att omvärdera
1. Lägre eller ingen amortering
Om belåningsgraden sjunker under 70 procent halveras det lagstadgade kravet från 2 till 1 procent, och under 50 procent försvinner det helt. Observera att amorteringen räknas på det högsta kreditbeloppet efter den senaste värderingen (7 §). Efter en omvärdering räknas kravet alltså på skulden vid omvärderingen, inte på det ursprungliga lånet.
2. Bättre ränta
Många banker sätter räntan efter belåningsgraden, med lägre ränta när du passerar exempelvis 60 eller 50 procent. En omvärdering kan därför vara ett bra underlag när du prutar på bolånet.
3. Större låneutrymme
Vill du låna till en renovering eller samla dyra lån i bolånet behöver banken ett aktuellt värde. Ett utökat lån får som mest motsvara 80 procent av marknadsvärdet, och banken gör samtidigt en ny kvar att leva på-kalkyl.
Räkneexempel: så mycket kan en omvärdering ge
Anna köpte en villa för 3 000 000 kronor och lånade 2 400 000 kronor, en belåningsgrad på 80 procent. Hon amorterar 2 procent av 2 400 000, alltså 48 000 kronor per år. Efter fem år är lånet 2 160 000 kronor och bostaden värderas till 3 600 000 kronor.
Annas lagstadgade amortering sjunker med 26 400 kronor per år, eller 2 200 kronor i månaden. Hon kan förstås fortsätta amortera mer frivilligt. Räkna på din egen situation:
Räkna på en omvärdering
Förenklad beräkning enligt amorteringskravet i lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Bankens egna villkor kan skilja sig.
Så går en omvärdering till – steg för steg
- Kontrollera att femårsregeln är uppfylld eller att du har en avsevärd värdeförändring på grund av till exempel tillbyggnad.
- Kontakta banken. Många banker har en funktion i appen eller internetbanken. Banken börjar ofta med en statistisk värdering utifrån jämförbara försäljningar i området.
- Komplettera med en mäklarvärdering vid behov. Räcker inte den statistiska värderingen kan banken godta ett skriftligt värdeutlåtande från en registrerad fastighetsmäklare. Vissa banker kräver att mäklaren är godkänd av banken. Kostnaden varierar – en del mäklare gör det gratis, andra tar betalt med några tusen kronor.
- Visa underlag för förbättringar. Vid om- eller tillbyggnad: lämna bygglov, kvitton och bilder som visar vad som gjorts.
- Banken räknar om belåningsgraden och meddelar nytt amorteringskrav. Be om att få det nya amorteringsunderlaget skriftligt.
Omvärderingen gäller både villor, fritidshus och bostadsrätter. För en bostadsrätt bedöms lägenhetens marknadsvärde, där föreningens ekonomi och avgift påverkar vad köpare är beredda att betala och därmed värderingen.
Vanliga misstag och saker att tänka på
- Att omvärdera för tidigt. En omvärdering som ändrar amortering eller låneutrymme startar en ny femårsperiod. Vänta gärna tills belåningsgraden passerar en ny gräns, till exempel 50 procent.
- Att tro att sjunkande priser höjer amorteringen. Banken räknar på värdet vid köpet eller den senaste omvärderingen. Faller priserna behöver du inte omvärdera, och amorteringskravet ändras inte automatiskt.
- Att glömma räntan. Lägre amortering är inte detsamma som lägre ränta. Fråga uttryckligen efter en ny räntesats eller jämför andra banker.
- Att byta bank utan underlag. Vid säkerhetsbyte eller byte av bank ska amorteringsunderlaget följa med. Den nya banken kan ibland göra en egen värdering.
- Att låna upp mer än du behöver. Ett större utrymme är inte ett mål i sig. Se också över din skuldkvot.
Vill du se fler begrepp kring bolån? Läs vår ordbok för bolån och vår guide om bolån.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Vanliga frågor om omvärdering av bostad
Hur ofta får man omvärdera sin bostad?
Enligt 13 § lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter får en omvärdering tidigast göras fem år efter köpet eller efter den senaste omvärderingen som ändrade amorteringen eller låneutrymmet. Har värdet ändrats avsevärt av annat skäl än den allmänna prisutvecklingen, till exempel efter en tillbyggnad, får du omvärdera tidigare.
Vad kostar en omvärdering?
En statistisk värdering hos banken är ofta kostnadsfri. Krävs ett skriftligt värdeutlåtande från en fastighetsmäklare kan det vara gratis eller kosta några tusen kronor beroende på mäklare och bostad.
Kan omvärdering sänka räntan?
Ja, om banken sätter räntan efter belåningsgrad. Lägre belåningsgrad ger ofta bättre ränta, men du behöver ofta själv be om en ny räntesats.
Kan banken höja min amortering om bostadspriserna sjunker?
Nej, banken räknar på marknadsvärdet vid köpet eller vid den senaste omvärderingen. Fallande priser ändrar inte amorteringskravet automatiskt.
Hur mycket kan jag låna efter en omvärdering?
Ett befintligt bolån får utökas till högst 80 procent av marknadsvärdet enligt 5 § lagen om begränsning av bostadskrediter. Banken gör dessutom en kreditprövning av din betalningsförmåga.
Räknas renovering som skäl för omvärdering inom fem år?
Om renoveringen höjer marknadsvärdet avsevärt, som en tillbyggnad eller en ny boyta, kan banken godta en omvärdering tidigare. Vanligt underhåll eller allmän prisuppgång räcker normalt inte.
Källor och uppdateringsinfo
Guiden bygger på lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, särskilt 2, 4, 5, 7, 13 och 14 §§, i kraft sedan den 1 april 2026 (riksdagen.se), propositionen 2025/26:119 samt information från Finansinspektionen och Konsumenternas om de nya bolånereglerna. Uppdaterad 2026-10-25. Guiden är allmän information – bankernas villkor och värderingsrutiner skiljer sig, så kontrollera alltid med din bank.