Säljarens upplysningsplikt – vad måste du berätta när du säljer bostad?

Måste du som säljare berätta om fuktfläcken i källaren, grannen som spelar hög musik eller att badrummet renoverades utan behörig hantverkare? Frågan om säljarens upplysningsplikt är en av de vanligaste när det gäller ansvar efter en bostadsaffär – och svaret skiljer sig mellan hus och bostadsrätt. I den här guiden går vi igenom vad lagen säger, vad du bör berätta om, hur rätt information minskar ditt ansvar och vad som händer om köparen hittar ett fel efter tillträdet.

Vad är säljarens upplysningsplikt?

Med upplysningsplikt menas säljarens skyldighet att informera köparen om förhållanden som är viktiga för köpet, till exempel kända fel och brister. Hur långt skyldigheten sträcker sig beror på vad som säljs:

• Hus och andra fastigheter (fast egendom) regleras av 4 kap. jordabalken. Där finns ingen generell lagstadgad upplysningsplikt, men säljaren kan ändå bli ansvarig om hen tiger om kända fel eller lämnar felaktiga uppgifter.
• Bostadsrätter (lös egendom) regleras av köplagen (1990:931). Där finns en uttrycklig upplysningsplikt i 19 § som gäller även om lägenheten säljs ”i befintligt skick”.

Upplysningsplikten hänger tätt ihop med köparens undersökningsplikt. Ju mer säljaren berättar, desto mer vet köparen – och desto svårare blir det för köparen att senare påstå att något var ett dolt fel.

Sälja hus: ingen generell upplysningsplikt – men stort ansvar

Enligt 4 kap. 19 § jordabalken är en fastighet felaktig om den inte stämmer med avtalet eller avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Köparen får dock inte åberopa fel som hen borde ha upptäckt vid en undersökning som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, jämförliga fastigheter och omständigheterna vid köpet. I förarbetena (prop. 1989/90:77) uttalades uttryckligen att säljaren inte har någon generell upplysningsplikt. Huvudregeln är alltså att köparens undersökning väger tyngst.

Det betyder inte att du som säljer hus kan tiga om allt. Du kan bli ansvarig i flera situationer:

• Dolda fel. Fel som köparen inte kunde upptäcka vid en noggrann undersökning ansvarar säljaren för, oavsett om säljaren kände till dem eller inte. Läs mer om säljarens ansvar för dolda fel i hus.
• Felaktiga uppgifter. Om du lämnar uppgifter om huset som inte stämmer – i annonsen, vid visningen eller i en frågelista – kan huset vara felaktigt enligt avtalet, även om köparen hade kunnat kontrollera saken.
• Utfästelser och garantier. Har du lovat att taket är tätt eller att avloppet är godkänt svarar du för det. Köparen behöver inte kontrollera en garanti, och 4 kap. 19 § ger rätt till skadestånd om fastigheten avviker från vad säljaren får anses ha utfäst.
• Svek och handlande i strid mot tro och heder. Den som medvetet döljer ett fel eller vilseleder köparen kan få avtalet ogiltigförklarat enligt 30 eller 33 § avtalslagen och kan bli skadeståndsskyldig.

Rättspraxis har dessutom skärpt kraven på säljaren. I NJA 2007 s. 86, det så kallade motocrossbanefallet, gällde det buller från en närliggande motocrossbana som säljaren kände till men inte berättade om. Högsta domstolen ansåg att säljaren kunde bli ansvarig. Fallet brukar tolkas så att en säljare som känner till ett väsentligt förhållande och förstår att köparen inte känner till det bör berätta om det – annars riskerar hen att få stå för felet trots att köparen i teorin hade kunnat upptäcka det.

Sälja bostadsrätt: uttrycklig upplysningsplikt i köplagen

För bostadsrätter är reglerna tydligare. Enligt 19 § köplagen ska lägenheten anses felaktig även om den sålts ”i befintligt skick” eller med ett liknande allmänt förbehåll, om:

1. den inte stämmer med uppgifter om dess egenskaper som säljaren lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet,
2. säljaren före köpet underlåtit att upplysa köparen om ett förhållande som säljaren måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att få upplysning om, förutsatt att det kan antas ha inverkat på köpet, eller
3. den är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till priset och övriga omständigheter med fog kunnat förutsätta.

Även en bostadsrättsköpare har en undersökningsplikt enligt 20 § köplagen, men den gäller lägenheten – inte föreningens fastighet. Har säljaren handlat i strid mot tro och heder kan köparen åberopa felet ändå. Tänk också på att mycket av det som påverkar en bostadsrätt finns i föreningens handlingar, och att mäklaren ska lämna ut årsredovisningen och stadgarna. Läs mer i vår guide om bostadsrätt.

Vad bör du berätta om som säljare?

En bra tumregel är: Berätta om allt du känner till som en rimlig köpare skulle vilja veta och som kan påverka priset eller beslutet att köpa. Det gäller särskilt sådant som inte syns vid en visning eller besiktning. Exempel:

• tidigare eller pågående vattenskador, fukt i källare eller krypgrund, läckage och mögel,
• kända brister i tak, dränering, fönster, el, ventilation, värmesystem eller avlopp,
• renoveringar som gjorts utan behörig hantverkare eller utan tätskiktsintyg i våtrum,
• byggnader eller tillbyggnader som saknar bygglov eller slutbesked,
• skadedjur som råttor, möss eller insekter som har behövt saneras,
• störningar som buller, lukt eller återkommande grannkonflikter,
• mätvärden för radon och resultat från vattenprov vid egen brunn,
• för bostadsrätt: kända planer på stambyte, avgiftshöjningar eller andra stora projekt i föreningen.

Utgå från att det du berättar ska kunna bevisas i efterhand. Uppgifter som bara lämnas muntligt vid en visning är svåra att visa senare, både för dig och för köparen.

Så minskar rätt information ditt ansvar

Upplysningsplikten är inte bara en risk – den är också ditt bästa skydd. Ett fel som köparen fått veta om före köpet kan normalt inte åberopas efteråt. Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) påpekar att uppgifter från säljaren kan minska vad köparen behöver undersöka, men att uppgifter om till exempel tidigare problem samtidigt kan ge köparen en utökad undersökningsplikt. Om du berättar att det luktat unket i källaren måste köparen alltså undersöka saken närmare. Gör köparen inte det kan hen inte senare kräva ersättning för ett fuktproblem som borde ha upptäckts.

Så här gör du i praktiken:

• Fyll i mäklarens frågelista noggrant och skriftligt. Svara ”vet ej” hellre än att gissa.
• Bifoga underlag: kvitton, intyg, besiktningsprotokoll, ritningar, bygglov och tidigare skadeutredningar.
• Överväg en förhandsbesiktning som köparna kan ta del av. Den ger en gemensam bild av skicket.
• Skriv in kända brister i kontraktet eller i en bilaga som köparen skriver under. Se köpekontrakt och överlåtelseavtal.
• Lova inte mer än du vet. Undvik uttryck som ”helt torrt” eller ”inga problem” om du inte kan stå för dem.

Fungerar en friskrivning eller ”befintligt skick”?

Ett allmänt förbehåll som ”huset säljs i befintligt skick” har begränsad verkan. För bostadsrätter framgår det direkt av 19 § köplagen att förbehållet inte hjälper om du underlåtit att upplysa om kända förhållanden. För hus kan en tydlig, specifik friskrivning – till exempel att köparen avstår från att göra fel gällande för en viss konstruktion – begränsa ansvaret, men den skyddar inte en säljare som handlat svikligt eller i strid mot tro och heder. Friskrivningar påverkar också ofta priset, så diskutera dem med mäklaren innan de skrivs in.

Mäklarens roll

Mäklaren är opartisk mellanman och ansvarar inte för bostadens skick, men har egna skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen (2021:516). Enligt 3 kap. 12 § ska mäklaren:

• verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare,
• skriftligen upplysa köparen om dennes undersökningsplikt och verka för att köparen undersöker bostaden före köpet, och
• särskilt upplysa köparen om något mäklaren har sett, känner till eller har särskild anledning att misstänka om bostadens skick.

Det betyder att det du berättar för mäklaren normalt förs vidare till köparen – och att mäklaren inte får hålla inne med kända problem. Uppgifterna hamnar ofta i objektsbeskrivningen. Om mäklaren brister i sina skyldigheter kan det bli en fråga för en tvist med fastighetsmäklaren, men det fritar inte säljaren från sitt eget ansvar.

Om köparen hittar ett fel efter köpet

Upptäcker köparen ett fel efter tillträdet måste hen reklamera, alltså meddela dig, inom skälig tid efter att felet märkts eller borde ha märkts. Har du handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder gäller inte kravet på skälig tid på samma sätt. Därefter kan köparen kräva någon av följande påföljder:

Bedömningen påverkas starkt av vad du berättade före köpet. Det är en av anledningarna till att ett välifyllt frågeformulär och skriftliga uppgifter är så viktiga. Vill du skydda dig ytterligare finns särskilda försäkringar för säljarens ansvar för dolda fel – läs mer i guiden om säljaransvarsförsäkring. Läs villkoren noga – sådana försäkringar täcker normalt inte fel som du kände till men inte berättade om. Kommer du och köparen inte överens kan tvisten till slut avgöras i domstol. Läs också om vad som gäller när köparen vill pruta efter besiktningen.

Checklista för dig som säljer

• Gå igenom bostaden och skriv ner allt du vet om fel, skador, reparationer och störningar.
• Samla kvitton, intyg, bygglov, slutbesked och tidigare besiktningsprotokoll.
• Fyll i mäklarens frågelista skriftligt och ärligt – skriv ”vet ej” när du inte vet.
• Överväg en förhandsbesiktning, särskilt för äldre hus.
• Be att kända brister skrivs in i kontraktet eller en bilaga som köparen skriver under.
• Undvik garantier och lovord om skicket som du inte kan styrka.
• Spara all dokumentation i minst tio år efter tillträdet om du säljer ett hus.
• Följ alla steg i en bostadsförsäljning så att inget faller mellan stolarna.

Vanliga frågor om säljarens upplysningsplikt

Har säljaren upplysningsplikt när man säljer hus?

Det finns ingen generell lagstadgad upplysningsplikt vid försäljning av fastighet. Säljaren kan ändå bli ansvarig för dolda fel, felaktiga uppgifter, garantier och för att medvetet ha tigit om kända fel, enligt bland annat NJA 2007 s. 86.

Har säljaren upplysningsplikt när man säljer bostadsrätt?

Ja. Enligt 19 § köplagen är lägenheten felaktig om säljaren inte upplyst om förhållanden som hen måste ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att få veta, även om den sålts i befintligt skick.

Vad händer om säljaren inte berättar om ett känt fel?

Köparen kan kräva prisavdrag, skadestånd eller i allvarliga fall häva köpet. Har säljaren handlat svikligt eller i strid mot tro och heder kan även avtalet angripas enligt avtalslagen.

Skyddar ”befintligt skick” säljaren?

Bara i begränsad omfattning. Vid bostadsrätt hjälper förbehållet inte mot kända förhållanden som säljaren inte berättat om. Vid hus krävs en tydlig och specifik friskrivning för att begränsa ansvaret, och den skyddar aldrig mot svek.

Måste jag berätta om störande grannar?

Har störningarna varit återkommande och väsentliga är det klokt att berätta om dem. En säljare som känner till allvarliga störningar och tiger riskerar ansvar, vilket motocrossbanefallet NJA 2007 s. 86 visar.

Hur länge är säljaren ansvarig för fel i ett hus?

Köparen ska reklamera inom skälig tid efter att felet märkts, och kravet preskriberas tio år efter tillträdet. För bostadsrätter gäller som huvudregel att köparen förlorar rätten att åberopa felet om det inte reklamerats inom två år.

Ansvarar mäklaren för fel som säljaren inte berättat om?

Nej, mäklaren ansvarar inte för bostadens skick. Mäklaren ska dock verka för att säljaren lämnar viktiga uppgifter och ska själv upplysa köparen om sådant hen känner till eller har särskild anledning att misstänka.

Källor och uppdateringsinfo

Guiden bygger på jordabalken (1970:994) 4 kap. 19–19 b §§, prop. 1989/90:77, köplagen (1990:931) 19, 20, 32 och 33 §§, avtalslagen (1915:218) 30 och 33 §§, fastighetsmäklarlagen (2021:516) 3 kap. 12 §, Högsta domstolens dom NJA 2007 s. 86 samt Fastighetsmäklarinspektionens vägledning om köparens undersökningsplikt och säljarens information om bostaden. Uppdaterad 2026-10-22. Guiden är allmän information och ersätter inte juridisk rådgivning i ett enskilt fall.