Vill du köpa en tomt som ska delas av från en större fastighet, eller sälja en del av din egen mark? Då krävs en nybildning av fastighet. Det är Lantmäteriet som bildar den nya fastigheten genom en lantmäteriförrättning. Här går vi igenom hur nybildning fungerar, vilka regler som gäller när du köper en del av en fastighet, vad förrättningen kostar och hur du får lagfart på den nya fastigheten.
Vad är nybildning av fastighet?
En ny fastighet bildas enligt fastighetsbildningslagen. Beslutet fattas av Lantmäteriet, eller av den kommunala lantmäterimyndigheten i de kommuner som har en egen. Den nya fastigheten registreras i fastighetsregistret och får en egen fastighetsbeteckning. Läs mer om vad som räknas som en fastighet.
Fastighetsreglering bildar ingen ny fastighet, men används ofta i samma ärende, till exempel för att justera en gräns.
Köpa en del av en fastighet – sexmånadersregeln
När du köper ett område som ännu inte är en egen fastighet gäller jordabalkens vanliga formkrav. Köpebrevet ska vara skriftligt, ange köpeskillingen, innehålla en överlåtelseförklaring och skrivas under av både säljare och köpare. Läs mer om köpebrev.
Dessutom gäller en särskild regel i 4 kap. 7 § jordabalken. Köpet är ogiltigt om ingen ansöker om fastighetsbildning inom sex månader från att köpehandlingen upprättades. Köpet blir också ogiltigt om fastighetsbildningen inte genomförs. Både köparen och säljaren kan skicka in ansökan.
- Beskriv området noggrant. Ange stamfastighetens beteckning och bifoga gärna en karta med tomtens gränser.
- Avtala om kostnaden. Skriv in vem som betalar förrättningen.
- Ta hand om pantbreven. Säljarens pantbrev följer annars med till den nya fastigheten. Avtala att tomten ska bli fri från dem. Lantmäteriet kan besluta om inteckningsfrihet i förrättningen, till exempel om säljarens bank går med på det.
- Kontrollera väg, vatten och avlopp. Tomten måste ha tillgång till väg och VA. Ofta behövs servitut eller en gemensamhetsanläggning.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Så går lantmäteriförrättningen till
- Ansökan. Du ansöker via Lantmäteriets e-tjänst och bifogar köpehandlingen och kartan.
- Utredning. Lantmätaren kontrollerar att tomten är lämplig och följer detaljplanen. Kommunen och berörda grannar får yttra sig.
- Mätning. Gränserna mäts in och markeras i terrängen.
- Beslut. Lantmätaren fattar beslut. Det kan överklagas till mark- och miljödomstolen inom fyra veckor.
- Registrering. När beslutet vunnit laga kraft registreras den nya fastigheten och får sin beteckning.
Saknas detaljplan prövar kommunen och Lantmäteriet om platsen är lämplig för bebyggelse. Fråga kommunen tidigt, och läs mer om Lantmäteriet och myndighetens uppdrag.
Vad kostar nybildning och hur lång tid tar det?
Förrättningen betalas efter Lantmäteriets taxa. Det blir en grundavgift plus timkostnad för handläggningen. Avgiften är momsfri.
Totalkostnaden hamnar ofta mellan 50 000 och 100 000 kronor. Den blir högre om ärendet kräver mycket utredning, flera möten eller om någon motsätter sig.
Lagfart och stämpelskatt för den nya fastigheten
Som köpare ska du söka lagfart inom tre månader från köpet. Är fastigheten inte bildad ännu beviljas vilande lagfart, som blir fullständig när den nya fastigheten är registrerad. Expeditionsavgiften på 825 kronor tas då ut två gånger. Sedan den 1 juli 2026 måste köparen ha svenskt person- eller samordningsnummer för att få lagfart.
Stämpelskatten är 1,5 procent för privatpersoner och räknas på köpeskillingen eller på taxeringsvärdet året före, det som är högst. En nybildad fastighet saknar ett sådant taxeringsvärde. Därför behöver du skicka med ett värdeintyg från en sakkunnig, till exempel en fastighetsmäklare som gör värderingsutlåtanden. Intyget ska ange fastighetsbeteckningen och det uppskattade taxeringsvärdet när köpet gjordes. Säljaren eller köparen får inte själv ange värdet.
- ✓För fastigheter som saknar taxeringsvärde, t.ex. vid avstyckning eller nybildning
- ✓Underlag till Lantmäteriet för stämpelskatten vid lagfart
- ✓Signerat av en registrerad fastighetsmäklare
- ✓Leverans inom 48 timmar (vardagar)
Exempel: Du köper en avstyckad tomt för 900 000 kronor. Värdeintyget anger ett uppskattat taxeringsvärde på 650 000 kronor. Stämpelskatten räknas då på köpeskillingen och blir 13 500 kronor, plus expeditionsavgifterna.
Checklista före köpet
- Kontrollera detaljplanen och om tomten får bebyggas.
- Skriv ett köpebrev med karta, köpeskilling och villkor.
- Avtala vem som betalar förrättningen och vem som ansöker.
- Se till att ansökan skickas in inom sex månader.
- Lös pantbreven och ordna servitut för väg och VA.
- Beställ värdeintyg och sök lagfart inom tre månader.
- Ta fram ett lånelöfte innan du skriver under.
Ska du låna till tomten eller huset? Jämför bolåneräntan hos flera banker med en enda ansökan.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Vanliga frågor om nybildning av fastighet
Vad är skillnaden mellan avstyckning och nybildning?
Nybildning är samlingsnamnet för när en ny fastighet bildas. Avstyckning är det vanligaste sättet, där ett område delas av från en befintlig fastighet. En ny fastighet kan också bildas genom klyvning eller sammanläggning.
Hur lång tid tar det att bilda en ny fastighet?
För ett privat bostadshus räknar Lantmäteriet med ungefär en månads kötid och därefter runt sex månaders handläggning. Det kan gå både fortare och långsammare beroende på ärendet.
Vad händer om ingen ansöker om avstyckning i tid?
Då blir köpet ogiltigt. Ansökan om fastighetsbildning måste göras inom sex månader från att köpehandlingen skrevs under. Både köparen och säljaren kan ansöka.
Behövs värdeintyg när fastigheten är nybildad?
Ja, oftast. En nybildad fastighet saknar taxeringsvärde för året före och Lantmäteriet behöver då ett värdeintyg från en sakkunnig för att beräkna stämpelskatten.
Kan jag få lagfart innan fastigheten är bildad?
Du kan få vilande lagfart. Den blir fullständig när den nya fastigheten är registrerad. Expeditionsavgiften på 825 kronor tas då ut två gånger.
Källor: Jordabalken (1970:994) 4 kap. 1 och 7 §§, 6 kap. 16 § samt 20 kap., fastighetsbildningslagen (1970:988), lagen (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter 9 §, Lantmäteriet (förrättningskostnader enligt LMFS 2026:2, handläggningstider, lagfart och värdeintyg). Senast granskad 2 november 2026.