Muntlig värdering – vad den säger och vilket ansvar mäklaren har

En muntlig värdering är mäklarens kostnadsfria bedömning av vad din bostad kan säljas för. Den är ofta första steget mot en försäljning, men den väcker också frågor. Hur exakt är den? Vad får mäklaren säga för att vinna uppdraget? Och vad gör du om värdet visar sig vara fel? Här går vi igenom vad en muntlig värdering säger och inte säger, vilket ansvar mäklaren har och hur du använder värderingen rätt.

Vad är en muntlig värdering?

Vid en muntlig värdering besöker en fastighetsmäklare bostaden och bedömer marknadsvärdet utifrån skick, läge och slutpriser på jämförbara bostäder. Du får svaret muntligt, oftast som ett spann. Besöket kallas ofta intag och är vanligtvis gratis eftersom mäklaren hoppas få sälja bostaden. Den skriftliga värderingen är något annat. Den kostar pengar, är signerad och kan användas som underlag hos till exempel banken. Läs mer om skriftlig värdering.

Vad värderingen säger – och inte säger

En muntlig värdering är ett bra sätt att få en känsla för priset. Men den har tydliga gränser.

Mäklarens ansvar vid en gratis värdering

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen (2021:516) ska en mäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt följa god fastighetsmäklarsed. Det gäller inte bara under själva försäljningen. När en registrerad mäklare värderar en bostad sker det i yrkesrollen, och då gäller samma krav även om värderingen är gratis.

Inget lockvärde för att vinna uppdraget

Fastighetsmäklarinspektionen har varit tydlig på den här punkten. I beslut 20-0835 skriver myndigheten att det inte är acceptabelt att en mäklare uppger ett värde som överstiger marknadsvärdet för att locka beställaren att ingå ett förmedlingsuppdrag. En värdering ska, oavsett syfte, återge det verkliga marknadsvärdet. Låter mäklaren syftet med värderingen påverka resultatet kan det strida mot omsorgsplikten och kravet på opartiskhet.

Opartisk även mot närstående

Mäklaren ska vara opartisk mot alla som berörs av värderingen. I ett beslut från 2024 (24-0677) fick en mäklare en varning för att ha värderat en bostad åt en närstående kollega. Felaktiga värderingar kan dessutom användas för att lura banker, och FMI har återkallat registreringen för mäklare som medvetet har lämnat fel värde.

Läs mer om myndighetens roll i vår guide om Fastighetsmäklarinspektionen.

Värdering och utgångspris hänger ihop

Värderingen och utgångspriset är två olika saker. Utgångspriset är det pris som syns i annonsen, och det ska inte sättas lågt bara för att locka fler till visningen. Ett utgångspris som ligger klart under mäklarens egen bedömning och säljarens förväntningar ses som lockpris och strider mot god fastighetsmäklarsed. Fråga därför mäklaren hur utgångspriset förhåller sig till värderingen och varför.

Så använder du en muntlig värdering rätt

1. Låt två eller tre mäklare värdera. Då ser du om bedömningarna hamnar i samma spann.
2. Be om jämförelseobjekten. Vilka sålda bostäder har mäklaren utgått från, och varför?
3. Fråga efter spannet. Ett exakt belopp är sällan mer träffsäkert än ett spann.
4. Be om en sammanfattning via mejl. Då har du något att gå tillbaka till.
5. Välj inte enbart på värdet. Jämför erfarenhet, arvode och plan för försäljningen. Se vår guide om att hitta, jämföra och välja mäklare.
6. Kontrollera registreringen. Se att mäklaren är registrerad och inte har fått varningar. Läs om varnade mäklare.

När räcker inte en muntlig värdering?

Ska värdet användas av någon annan än du själv behövs nästan alltid ett skriftligt underlag.

Vill du sänka amorteringen med ett nytt värde finns mer i guiden om omvärdering av bostad. Hur du själv kan räkna på värdet går vi igenom i värdera bostad.

Om du anser att värderingen var fel

Alla bedömningar träffar inte rätt, och ett slutpris som hamnar under värderingen betyder inte automatiskt att mäklaren har gjort fel. Marknaden kan ha ändrats. Men om mäklaren medvetet har gett ett för högt värde för att få uppdraget, eller inte har gjort någon ordentlig bedömning alls, kan du agera.

• Prata med mäklaren och be om underlaget bakom värdet.
• Tipsa FMI om du misstänker brott mot god fastighetsmäklarsed. Se hur du anmäler en mäklare.
• Krav på ersättning prövas av allmän domstol eller, för vissa tvister, av Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd. Läs mer om tvist med fastighetsmäklaren.

Behöver du ett dokumenterat värde som banken eller andra kan använda? Då är en skriftlig värdering från en registrerad mäklare rätt underlag.

Vanliga frågor om muntlig värdering

Är en muntlig värdering bindande?

Nej. Den är en bedömning av marknadsvärdet just nu. Varken du eller mäklaren är bunden av värdet, och du förbinder dig inte att sälja genom mäklaren.

Får mäklaren ange ett högt värde för att få uppdraget?

Nej. Fastighetsmäklarinspektionen har uttalat att det inte är acceptabelt att ange ett värde över marknadsvärdet för att locka till ett förmedlingsuppdrag. En värdering ska återge det verkliga marknadsvärdet.

Gäller god fastighetsmäklarsed även vid en gratis värdering?

Ja. När en registrerad mäklare värderar en bostad gör hen det i sin yrkesroll. Kravet på omsorg, opartiskhet och god fastighetsmäklarsed gäller därför även om värderingen är kostnadsfri.

Vad gör jag om jag tycker att värderingen var vilseledande?

Prata först med mäklaren och be om jämförelseobjekten. Misstänker du att mäklaren har brutit mot reglerna kan du tipsa Fastighetsmäklarinspektionen. Myndigheten kan ge disciplinpåföljd men beslutar inte om skadestånd.

Kan banken godta en muntlig värdering?

Nej, normalt inte. Banken behöver ett skriftligt underlag, till exempel en skriftlig värdering från en registrerad mäklare, för att ändra värdet på bostaden.

Källor: Fastighetsmäklarlagen (2021:516) 3 kap. 1 §, Fastighetsmäklarinspektionen (beslut 20-0835 och 24-0677 samt nyhet om värderingsutlåtanden 2024), Värderingsverket (pris november 2026). Senast granskad 1 november 2026.