Säljaransvarsförsäkring – så fungerar dolda fel-försäkringen när du säljer hus

Som säljare av ett hus ansvarar du för dolda fel i upp till tio år efter tillträdet. Ett fuktskadat bjälklag eller en läckande grund kan kosta hundratusentals kronor, och kravet kan komma långt efter att pengarna från försäljningen är använda. En säljaransvarsförsäkring, även kallad dolda fel-försäkring, tar över det ansvaret: försäkringsbolaget utreder köparens krav, för din talan och betalar om felet visar sig vara ett dolt fel. Här går vi igenom hur säljaransvarsförsäkringen fungerar, vad den kostar, vad den täcker och inte täcker, vilka villkor som gäller hos de vanligaste bolagen och hur du gör om köparen hör av sig.

Vad är en säljaransvarsförsäkring?

En säljaransvarsförsäkring är en ansvarsförsäkring för säljare av fast egendom, oftast villor och fritidshus. Den täcker det ansvar du har som säljare enligt 4 kap. 19 § jordabalken (1970:994), JB. Där står att köparen har rätt till prisavdrag eller att häva köpet om fastigheten inte stämmer med avtalet eller avviker från vad köparen med fog kunde förutsätta. Säljaren ansvarar dock inte för sådant som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning – den så kallade undersökningsplikten. Det som återstår kallas dolda fel, läs mer i guiden vad är ett dolt fel?.

Försäkringen ändrar inte köparens rättigheter. Köparen har fortfarande sitt krav mot dig som säljare, men du lämnar över kravet till försäkringsbolaget. Bolaget bedömer om det är ett dolt fel, förhandlar med köparen och betalar ersättningen upp till försäkringsbeloppet. Bolaget står också för ombudskostnader om tvisten går till domstol, inom försäkringsbeloppet.

Så fungerar säljaransvarsförsäkringen steg för steg

• 1. Beställ en överlåtelsebesiktning. Nästan alla bolag kräver att huset har besiktigats av en besiktningsman eller ett besiktningsföretag som bolaget godkänner. Läs mer om förhandsbesiktning när säljaren besiktigar huset och om vad en besiktningsman gör.
• 2. Låt köparen ta del av besiktningen. Protokollet läggs vanligtvis ut i annonsen eller lämnas till spekulanterna. Det som står i protokollet räknas normalt inte som dolt fel, eftersom köparen kan läsa om det.
• 3. Teckna försäkringen i tid. Villkoren skiljer sig, men försäkringen ska tecknas innan tillträdet. Hos Anticimex tecknas den efter kontraktet men före tillträdet. Säljarens mäklare brukar förmedla den – den kan vara ett av flera tillval när du väljer mäklare.
• 4. Upplys köparen. Det är vanligt att det skrivs in i köpekontraktet eller objektsbeskrivningen att säljaren har en säljaransvarsförsäkring och vilket bolag som hanterar krav.
• 5. Försäkringen gäller i tio år. Den löper från bindande avtal till tio år efter tillträdet, alltså lika länge som ditt ansvar enligt 4 kap. 19 b § JB. Premien betalas en gång.

Vad kostar en dolda fel-försäkring?

Premien betalas en gång och beror på bolag, försäkringsbelopp och om du väljer en utökad variant. Därtill kommer besiktningen, som oftast kostar från ungefär 10 000 kronor och uppåt beroende på husets storlek och vilken nivå på besiktningen du väljer. Exempel på priser och villkor enligt bolagens egen information hösten 2026:

Priser och villkor ändras. Läs alltid de aktuella villkoren och förköpsinformationen innan du tecknar, och jämför försäkringsbelopp, undantag och krav på besiktningen – inte bara premien.

Lönar det sig?

Ett dolt fel i en villa kan lätt landa på 100 000–300 000 kronor i prisavdrag, och därtill kommer ombudskostnader om det blir tvist. Mot det står en engångspremie på omkring 8 000–15 000 kronor. Försäkringen ger också trygghet för köparen, vilket kan underlätta försäljningen. Säljer du ett nyrenoverat eller nyare hus i gott skick är risken lägre, men ansvaret är detsamma. Många säljare ser därför försäkringen som en del av kostnaderna för att sälja hus.

Vilka försäkringar finns? Jämförelse av vanliga alternativ

Konsumenternas Försäkringsbyrå har sammanställt produkter för säljare av småhus. Många är knutna till en viss mäklarkedja eller ett besiktningsföretag:

Du är inte låst till mäklarens alternativ, men villkoret om godkänd besiktning gör att besiktning och försäkring i praktiken brukar köpas som ett paket. Försäkringen är inte en bostadsrättsprodukt – vid försäljning av en bostadsrätt gäller köplagen och köparen måste reklamera senast två år efter att ha tagit emot lägenheten.

Vad täcker försäkringen – och vad täcks inte?

Försäkringen täcker säljarens ansvar för dolda fel enligt 4 kap. 19 § JB – sådant som varken du eller köparen kunde upptäcka vid en noggrann undersökning. Typiska exempel är dolda fuktskador i konstruktionen, röta i bjälklag, fel i tätskikt bakom kakel eller skador på grunden som inte syntes vid besiktningen. Konsumenternas påpekar samtidigt att villkoren innehåller många undantag och begränsningar. Vanliga undantag:

• Fel som framgår av besiktningsprotokollet eller som köparen borde ha upptäckt. Det är inte dolda fel.
• Fel som du kände till och inte berättade om. Det bryter mot det du lovat bolaget och kan dessutom göra dig skadeståndsskyldig. Läs om säljarens upplysningsplikt.
• Vissa installationer och delar, till exempel dränering, VVS, el, ventilation eller solceller, beroende på produkt. Ofta krävs en utökad försäkring eller en särskild undersökning.
• Riskkonstruktioner som platta på mark med överliggande isolering, krypgrund eller putsade regelväggar, om inte en fördjupad undersökning gjorts.
• Byggnader och tillbehör utanför bostadshuset, som komplementbyggnader och pool, kan vara undantagna.
• Nyproducerade hus och hus som renoverats för vidareförsäljning. Anticimex försäkring gäller till exempel inte för nybyggda hus eller hus som renoverats för att säljas.
• Fel som utfästs i kontraktet. Lovar du något i avtalet utöver lagen kan det falla utanför försäkringen.

Viktigt: försäkringen minskar inte köparens undersökningsplikt. Ett klassiskt exempel från praxis är NJA 1978 s. 301, där brunnsvattnet inte höll måttet – frågan var vad köparen hade anledning att undersöka. Köparen bör därför alltid göra en egen besiktning av huset innan köp, eller läsa säljarens protokoll noga och ställa följdfrågor. Om köparen vill ha ett eget skydd kan besiktningsklausuler i kontraktet vara aktuella.

Om köparen hör av sig med ett fel

• Anmäl direkt till försäkringsbolaget. Vänta inte. Villkoren kräver att du anmäler snabbt.
• Medge inte ansvar och gör inga egna uppgörelser. Lovar du köparen ersättning utan bolagets godkännande kan du förlora försäkringsskyddet.
• Lämna över underlag. Köpekontrakt, besiktningsprotokoll, objektsbeskrivning, frågelistor och eventuella kvitton på åtgärder.
• Bolaget utreder. Ofta besöker en skadeutredare huset. Bedömer bolaget att det är ett dolt fel förhandlar det om prisavdrag med köparen. Bedöms det inte vara ett dolt fel bestrider bolaget kravet för din räkning.
• Tvist. Går köparen vidare till domstol hanterar bolaget processen inom försäkringsbeloppet. Läs mer i guiden säljarens ansvar för dolda fel i hus.

Är felet så allvarligt att köparen häver köpet kan försäkringen i stället omfatta dina kostnader för att åtgärda felet, beroende på villkoren.

Skatt: premien är avdragsgill

Enligt Skatteverkets ställningstagande (dnr 131 859121-09/111) får du dra av premien för en dolda fel-försäkring som en utgift för försäljningen när du beräknar kapitalvinsten (44 kap. 13 § inkomstskattelagen). Betalar försäkringen senare ut ett prisavdrag till köparen sänker du försäljningsintäkten med prisavdraget men tar samtidigt upp försäkringsersättningen som intäkt. Nettot blir att vinsten sänks med det du själv har fått betala, till exempel en självrisk eller fel som försäkringen inte täckte. Läs mer om hur vinsten räknas i guiden om reavinstskatt på bostad.

Checklista för säljare

• Fråga mäklaren tidigt vilken säljaransvarsförsäkring som erbjuds och vilken besiktning som krävs.
• Jämför försäkringsbelopp, undantag (dränering, VA, el, riskkonstruktioner) och hur gammal besiktningen får vara.
• Fyll i frågelistor och objektsbeskrivning ärligt och utförligt – det minskar risken för tvist.
• Kontrollera sista dag för att teckna försäkringen, senast före tillträdesdagen.
• Spara försäkringsbrev, villkor, besiktningsprotokoll och kontrakt i minst tio år efter tillträdet.
• Spara kvittot på premien – den är avdragsgill i deklarationen.

Vanliga frågor om säljaransvarsförsäkring

Vad är skillnaden mellan säljaransvarsförsäkring och dolda fel-försäkring?

Det är samma sak. Säljaransvarsförsäkring är det formella namnet, och dolda fel-försäkring är det vardagliga. Försäkringen täcker säljarens ansvar för dolda fel enligt 4 kap. 19 § jordabalken.

Hur länge gäller en säljaransvarsförsäkring?

I regel i tio år från tillträdet, alltså lika länge som köparen kan reklamera fel enligt 4 kap. 19 b § jordabalken. Premien betalas en gång och försäkringen behöver inte förnyas.

Vad kostar en dolda fel-försäkring?

Ungefär 8 000–15 000 kronor i engångspremie beroende på bolag och försäkringsbelopp, till exempel 8 300 kronor hos Anticimex eller 8 600–14 100 kronor för Gallaghers varianter. Besiktningen kostar dessutom.

Måste jag ha en besiktning för att teckna försäkringen?

Ja, nästan alltid. Bolagen kräver en överlåtelsebesiktning gjord av ett godkänt besiktningsföretag, och den får inte vara för gammal – till exempel högst 12 eller 24 månader beroende på bolag.

Täcker försäkringen fel som jag kände till?

Nej, normalt inte. Fel som du kände till eller som står i besiktningsprotokollet räknas inte som dolda fel. Att undanhålla kända fel kan dessutom göra dig skadeståndsskyldig.

Kan jag teckna försäkringen efter tillträdet?

Nej. Försäkringen ska tecknas senast före eller vid tillträdet beroende på bolag. Efter tillträdet är det för sent.

Behövs dolda fel-försäkring när man säljer en bostadsrätt?

Oftast inte på samma sätt. En bostadsrätt är lös egendom och omfattas av köplagen, där köparen måste reklamera inom två år. Säljarens ansvar är också begränsat eftersom föreningen ansvarar för huset.

Är premien avdragsgill?

Ja. Skatteverket godtar premien som en försäljningsutgift när du räknar ut vinsten på huset.

Källor och uppdateringsinfo

Guiden bygger på jordabalken (1970:994) 4 kap. 19–19 c §§ (riksdagen.se), köplagen (1990:931) 32 §, inkomstskattelagen (1999:1229) 44 kap. 13 §, Skatteverkets ställningstagande dnr 131 859121-09/111 om försäkring för säljarens ansvar för fel, Konsumenternas Försäkringsbyrås jämförelse av dolda fel-försäkringar för säljare samt försäkringsvillkor och prisuppgifter från Anticimex, Gallagher/Gar-Bo och Gjensidige. Priser kontrollerade hösten 2026. Uppdaterad 2026-10-24. Guiden är allmän information och ersätter inte juridisk rådgivning i ett enskilt fall.